在建工程抵押管理办法如何制定才能有效防控风险？
在房地产开发与融资过程中，以在建工程作为抵押物进行贷款已成为常见且高效的金融工具。然而，由于在建工程具有状态不稳定、价值评估复杂、监管难度大等特点，若缺乏科学、系统的抵押管理办法，极易引发法律纠纷、资金链断裂甚至项目烂尾等重大风险。因此，如何制定一套行之有效的《在建工程抵押管理办法》，成为金融机构、开发商及监管部门共同关注的核心议题。
一、明确在建工程抵押的法律基础与适用范围
首先，必须厘清在建工程抵押的法律依据。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条及相关司法解释，在建工程可以设定抵押权，但前提是该工程已取得合法的土地使用权和规划许可，并处于建设阶段。管理方法应明确规定：可抵押对象包括已完成主体结构封顶或具备一定形象进度的在建项目；不得抵押的情形如未取得建设用地规划许可证、未办理施工许可证、存在重大质量安全隐患等，均需列明并形成负面清单。
其次，适用范围要清晰界定。本办法适用于所有涉及在建工程抵押的银行、信托公司、担保机构以及房地产开发企业。不同机构可根据自身业务特点细化操作流程，但核心原则一致：合规性优先、风险可控、权责分明。
二、构建全流程风险识别与管控机制
1. 抵押前审查环节：建立“三查”制度——查资质（开发商是否具备相应开发资质）、查资料（土地证、规划图、施工合同等是否齐全）、查进度（工程实际完成情况与报建进度是否匹配）。引入第三方专业机构对项目可行性、市场前景及成本收益进行独立评估，防止高估资产价值。
2. 抵押登记与备案：抵押设立后须及时向不动产登记机构申请抵押登记，确保抵押权依法公示。同时，将抵押信息同步录入住建部门的在建工程监管平台，实现跨部门数据共享，提高透明度。建议设置“抵押动态更新机制”，即每季度核查一次项目进展，若发生重大变更（如结构调整、延期、停工），须重新评估抵押价值并通知债权人。
3. 贷款发放与使用监督：实行“专户管理+封闭运行”模式，要求开发商开设专用账户用于接收贷款资金，并严格限定资金用途（仅限于工程建设支出）。银行或金融机构应派驻专员参与项目进度审核，确保资金按节点拨付，杜绝挪用现象。必要时可采用“进度付款保函”机制，由保险公司或担保公司为阶段性付款提供履约保障。
三、强化抵押物价值动态监测与处置预案
在建工程的价值并非固定不变，受市场波动、政策调整、工程质量等多种因素影响。因此，必须建立定期评估机制：至少每半年委托专业评估机构对抵押物进行重估，一旦发现减值幅度超过10%，应立即启动预警程序，要求开发商补充担保或提前还款。
更重要的是，要制定详细的抵押物处置预案。当借款人违约时，可通过以下路径处理抵押物：一是协商转让给其他开发商继续建设；二是由金融机构自行组织续建或拍卖变现；三是联合地方政府推动“保交楼”专项支持，避免项目烂尾。预案中还应包含优先级排序（如先考虑整体出售而非拆分销售）、税费承担方、安置受影响购房者等内容，减少社会不稳定因素。
四、健全多方协同监管体系
单一机构难以全面掌控在建工程风险，必须构建政府、银行、开发商、监理单位四方联动机制。
- 政府部门：住建部门负责日常巡查与质量安全监督，自然资源局配合核验用地合法性，市场监管局协助查处虚假申报行为。
- 金融机构：除常规贷后管理外，应主动参与项目例会，了解施工难点，协助解决融资瓶颈。
- 开发商：承担主体责任，如实报告项目进展，积极配合各项检查，不得隐瞒重大问题。
- 监理单位：作为第三方见证人，定期出具进度证明，对隐蔽工程进行拍照留痕，增强抵押物真实性。
此外，鼓励各地探索“智慧监管”手段，比如利用BIM技术建立数字孪生模型，实时上传施工影像数据至云端平台，实现远程可视化监管。此举既能提升效率，也能降低人工成本。
五、完善配套制度与激励约束机制
完善的管理办法离不开配套制度支撑。例如：
- 信用评价体系：将开发商的履约能力、项目合规性纳入信用评分体系，对失信行为实施联合惩戒（如限制其参与土地竞拍）。
- 责任追究机制：对于因疏忽导致抵押失效或损失扩大的相关人员（如项目经理、风控人员），依法追究行政乃至刑事责任。
- 政策引导：地方政府可通过贴息、税收优惠等方式鼓励金融机构加大对优质在建项目的信贷支持力度，形成良性循环。
最后，还需注意防范道德风险。部分开发商可能通过虚增工程量、伪造进度证明等方式骗取贷款。对此，应加强内部审计与外部稽核力度，对异常交易保持高度敏感，必要时移交公安部门立案侦查。
六、典型案例启示：从失败到成功的转变
某二线城市曾发生一起典型案件：一家房企将尚未取得预售许可的在建楼盘抵押给多家银行，导致多笔贷款无法回收，最终项目停工，数百名购房者维权。事后调查发现，该企业在抵押前未如实披露真实负债状况，且银行也未严格执行贷前尽调。这一事件暴露出两大漏洞：一是抵押准入门槛过低，二是缺乏闭环式监管。
反观另一成功案例：某省级国有平台公司开发的商业综合体项目，在实施过程中严格按照《在建工程抵押管理办法》执行，设立了专项资金监管账户、聘请第三方监理全程跟踪、每月向银行提交工程进度报告。即使遭遇市场下行压力，该项目仍顺利完工并实现良好回报，充分体现了规范化管理的价值。
结语：科学管理是化解风险的关键
在建工程抵押不是简单的资产担保，而是一项复杂的系统工程。只有建立起涵盖准入、过程控制、价值监测、协同监管、责任追究在内的全链条管理体系，才能真正实现“放得开、管得住、控得稳”的目标。未来，随着金融科技的发展，数字化风控工具的应用将进一步提升在建工程抵押的精准性和安全性。各相关方应以此为契机，推动行业治理现代化，助力房地产市场平稳健康发展。
